Ďalšie obmedzenie hypoték na Slovensku?

NBS a ďalšie obmedzenia hypoték na Slovensku?

 Koniec roka 2017 bol v znamení veľkého počtu žiadostí o hypotéku so ŠPM.

Klienti sa snažili využiť existujúce podmienky ŠPM v banke, pretože nové podmienky daňového bonusu považovali za posun k horšiemu.

A čo v tomto roku, čakajú nás ďalšie sprísnenia podmienok na hypotéky?

Jednoznačne áno. V zadlženosti slovenské domácnosti  v roku 2015 dobehli Českú republiku a v roku 2016 aj Taliansko. V roku 2017 sa úrovňou dlhu k príjmu atakujúcom hranicu 70% doťahujeme aj na Nemecko či Rakúsko. Tempo rastu zadlženosti je veľké, mzdy na Slovensku nerastú tak rýchlo ako úverovanie,  preto prichádzali a budú prichádzať  ďalšie opatrenia.

Čo môžeme očakávať?

Pozrime sa napríklad na český trh. Je veľmi podobný slovenskému. V Čechách už dlhšie platí, že maximálne LTV môžu banky poskytnúť len do 90% LTV ( 100% LTV je priamo zakázané ), a nad 80% LTV môžu poskytnúť len 15% úverov. LTV sme na Slovensku obmedzovali už dávnejšie - aktuálne platí, že banky môžu mať 40% úverov nad 80% LTV. Tu môžeme jednoznačne očakávať obmedzenie na napr. 20% produkcie. To by znamenalo, že len 2 klienti z 10 by dostali napr. 80% LTV a vyššie. Až 8 klientov z 10 tak dostanú LTV 79% a nižšie. To budú aj Vaši klienti.

Dofinancovanie spotrebným, stavebným úverom?

Zapamätajte si skratku DTI. Tá bude pravdepodobne zohrávať rovnako dôležitú úlohu ako LTV.  DTI ( Debt to Income ) predstavuje pomer dlhu k ročným príjmom. Zahrňuje ale nielen dlh z hypotéky, ale všetky dlhy vrátane spotrebných, stavebných úverov,  kontokorentov a kreditných kariet a to bez ohľadu na to , či boli skutočne čerpané alebo nie.

Ako konkrétne by malo DTI zasiahnuť do schvaľovania hypoték?

Uvediem príklad. Máte klienta s ročným príjmom 1.000 €, jeho ročný príjem je teda 12.000 €.Pokiaľ by bol napr. index DTI pre banky stanovený na čísle 8, tak maximálny dlh klienta k ročnému príjmu bude 96.000 € ((12.000 x 8 ). Existujúce záväzky klienta budú musieť banky zahrnúť do dlhu. Teda ak má klient ešte 5.000 € existujúci spotrebný úver, tak priestor na hypotéku je už len 91.000 € ( 96.000 – 5.000 ), ak má kreditku a kontokorent, tak treba odrátať napr.  20% z úverového rámca, čo znova zníži výšku novej hypotéky.

 Naďalej platí, že bude musieť klient prejsť stres testom +2% aj finančnú rezervu 15% ( od 1.7.2018 rezervu 20% ). K tomu si prirátajte, že 8 klienti z 10 dostanú max 79% LTV a povinnosť mať 21% vlastných zdrojov.

Odporúčate zadať hypotéku v banke teda čo najskôr?

Sprísnenie podmienok príde zrejme čoskoro, je len na klientovi ako sa rozhodne. Ja by som odporúčal klientom pozrieť si aj dlhšie fixácie , nielen 3 fix do 80% LTV za 0.89%. Napr. 10 ročná fixácia je vo VÚB od 2.29%. Ak som začal rozhovor porovnaním s Českou republikou, tak tam 5 ročné fixácie do 80% LTV sú napr. od 2.49% v niektorých bankách, a to hovoríme o 5 ročnom a 10 ročnom fixe.