Koho sa dotknú prísnejšie hypotéky? Ľudia sa uskromnia, tvrdí odborníčka

Podmienky pre získanie novej hypotéky sa od nového roka sprísnia. Niektorí ľudia sa budú musieť uskromniť, poobzerať po iných alternatívach a začať robiť kompromisy, hovorí pre TREND riaditeľka pre úvery v spoločnosti FinGO.sk Eva Šablová.

Od 1. januára zavádza Národná banka Slovenska (NBS) nové obmedzenia hypoték. Rezerva po odpočítaní splátok a životného minima musí zostať na 40 percentách, doteraz to bolo 20 percent. Nestačili už predošlé obmedzenia?

Povedala by som, že ide o niečo mimoriadne vzhľadom na to, čo sa udialo s úvermi a úrokovými sadzbami na jeseň. Znova sme zaznamenali razantnejší nárast zadlžovania obyvateľstva, a tak je celkom pochopiteľné, že tento návrh prišiel. Na trhu sa v súčasnosti dejú dva extrémy - na jednej strane úroky padajú stále nižšie, ľudia chcú využiť rekordne nízke sadzby a zadlžujú sa. Na druhej strane sa tento dopyt po úveroch prejavuje v náraste cien nehnuteľností. Pri extrémne nízkych úrokových sadzbách a zároveň extrémne vysokých cenách nehnuteľností, za ktoré sú ochotní ľudia vďaka lacným a stále dostupným úverom platiť, dochádza na trhu k nerovnováhe.

Akej nerovnováhe?

Vzhľadom na prvú vlnu sprísňovania úverov je v súčasnosti zhruba každý tretí klient nútený svoju hypotéku dofinancovať spotrebným úverom alebo iným spôsobom, keďže nemá na kúpu nehnuteľnosti dostatok vlastných zdrojov. Okrem jednej splátky hypotéky sa často zaťaží ešte ďalšou splátkou spotrebného úveru, ktorá je pri 8-ročnej splatnosti niekoľkonásobne vyššia, ako keby bral na kúpu nehnuteľnosti len jeden 30-ročný úver. Tým sa vytvára tlak na rozpočet klienta, keď splátky jeho úverov už presahujú rizikovú mieru. Preto si myslím, že zdvihnutý varovný prst v podobe sprísňovania podmienok na nové hypotéky je na mieste.

Čiže nové sprísňovanie vítate?

Nehovorím, že ho vítam. Ale treba si uvedomiť, že zhruba štvrtina ľudí je v situácii, že ich splátky úverov tvoria viac ako 60 percent príjmu a na ďalší úver im už neostane priestor. Nové opatrenia sa pravdepodobne dotknú hlavne nižších príjmových skupín, ktoré majú príjmy na doraz, prípadne aj tých, ktorí nemajú vlastné zdroje na dofinancovanie úveru, ktorý im po novom nemusí vyjsť. Pravdepodobne hypotéku vo výške 80 percent z hodnoty nehnuteľnosti títo ľudia v pohode dostanú, ale na zvyšnú sumu im už nezostane potrebná rezerva z tohto limitu, respektíve dofinancovanie bude u nich kritické – nemusí im to vyjsť na zaplatenie celej kúpnej ceny.

Aké obmedzenia platia pri hypotékach

Od januára 2020 bude môcť celková suma splátok po odpočítaní životného minima dosiahnuť maximálne 60 percent príjmu. Doteraz to bolo 80 percent príjmu.

Do apríla budú môcť banky poskytnúť 15 percent úverov, ktoré prekročia 60 percent príjmu. Od apríla zároveň banky budú môcť dať výnimku ľuďom do 35 rokov. Aj pre nich však bude platiť, že výška splátok môže dosiahnuť najviac 70 percent príjmu po odpočítaní životného minima. Takýto úver môže dostať päť percent žiadateľov.

Aké obmedzenia už platia

Od júla 2019 nesmú banky poskytovať úvery, pri ktorých celkový dlh (vrátane nového úveru) prevyšuje 8-násobok čistého ročného príjmu žiadateľov o úver (Debt to Income - DTI). Výnimkou sú úvery na bývanie poskytované klientom do 35 rokov s príjmom neprevyšujúcim 1,3-násobok priemernej mzdy a DTI pri týchto úveroch neprevyšuje hodnotu 9.

Od júla 2019 by výška hypotéky k cene nehnuteľnosti nemala prekročiť 80 percent (Loan to Value - LTV). Takýchto úverov môže banka poskytnúť iba dvadsať percent.

Zrušila sa možnosť poskytovať úvery nad 90 percent hodnoty nehnuteľnosti (vrátane úverov vo výške 100-percentnej nehnuteľnosti).