Kríza-nekríza, ceny bytov neklesnú: Ak potrebujete bývať, žiadajte o úver čím skôr

Je málo pravdepodobné, aby ceny bytov v tomto roku klesli. Bytov je na trhu obrovský nedostatok a už májové čísla hovoria, že sa dopyt po kúpe obnovuje. Ak máte dostatočný príjem, istotu v práci a potrebujete nové bývanie, je lepšie poponáhľať sa s úverom. Úrokové sadzby totiž rastú.

Byty rástli minulý rok rekordne rýchlo
Ceny bývania na Slovensku rástli posledný rok výrazne. V prvom štvrťroku 2020 boli medziročne vyššie o 8,6 %. V tejto štatistike figurujú domy aj byty. To znamená, že cenovky bytov rástli ešte rýchlejšie. V porovnaní s priemerom Európy je slovenský rast cien jasne výrazne rýchlejší. V roku 2019 boli ceny v EÚ medziročne vyššie priemerne o 4,7 % a v eurozóne o 4,2 %.

Ak však porovnáme dlhšie obdobie 10 rokov, nie je tempo rastu cien bývania na Slovensku v medzinárodnom porovnaní výnimočne vysoké. Konkrétne, slovenské ceny narástli o 15,4 %, napríklad v Česku to bolo 25,5 %  a v Maďarsku dokonca 33,5 %. Slovenskú štatistiku výrazne ovplyvnil pokles cien po kríze, ktorý trval až do roku 2013. V tempe rastu za posledný rok však patríme v únii k rekordérom.

Dopyt po nehnuteľnostiach sa rýchlo obnovil, pokles cien je nereálne očakávať
Keďže koronakríza v marci a apríli na Slovensku takmer „zastavila život“, očakávalo sa, že nízky dopyt zatlačí na ceny bytov. Nestalo sa tak. Už dnes je záujem najmä o byty opäť blízko normálu spred koronakrízy. Podľa odhadu viceprezidenta Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska Mária Glosa je dopyt už na úrovni 80 – 90 % štandardu. V týchto podmienkach je pokles cien nepravdepodobný.

Ceny vysoko drží hneď niekoľko impulzov.  Hlavnou príčinou je dlhodobo nedostatočná ponuka v porovnaní s dopytom. Tá sa v posledných rokoch prehĺbila a na trhu reálne chýbali desiatky tisíc bytov. To znamená, že dopyt prevyšoval  ponuku rádovo. Ďalším dôvodom je lepšia finančná situácia developerov – za posledné roky dokázali predať tisíce bytov v úspešných projektoch a väčšina má dostatočné rezervy, aby si počkala na kupujúceho pri nezmenených cenách. Ďalšími dôvodmi sú rýchlo rastúce ceny stavebných materiálov – časť producentov síce dnes odložila tohtoročné zdraženie, avšak výstavba sa ani počas koronakrízy úplne nezastavila. A keď sa čoskoro rozbehne naplno, pôjdu hore aj materiály. Posledným dôvodom je lepšia situácia kupujúcich – v porovnaní  s obdobím pred 10 rokmi sú úspory obyvateľstva jednoznačne vyššie.

Ak potrebujete bývať, požiadajte o úver čím skôr
Faktorom, ktorý by mohol „zahýbať dopytom“ je sťažený prístup k úverom na bývanie. Banky sa v súčasnej neistej situácii snažia chrániť pred klientmi, pri ktorých je vyššie riziko nesplácania úverov. Viacero bánk už zdvihlo úroky pri hypotékach a najmä sprísnilo podmienky. Snažia sa tak vyradiť z okruhu záujemcov ľudí, ktorí majú skôr nižší príjem alebo kvôli deťom a iným úverom sú príjmovo takpovediac na hrane.

Čo to prakticky znamená pre ľudí, ktorí zvažujú kúpu bytu? Pokles ekonomiky bude zrejme trvať dlhšie obdobie a nábeh do normálu bude len postupný. Je preto predpoklad, že úrokové sadzby nielen ďalej neklesnú, ale postupne narastú vo všetkých bankách. V súčasnosti ešte sú na trhu  banky, ktoré k zvýšeniu nepristúpili. Odporúčam preto nechať si vypracovať ponuky na dlhšie fixácie, ideálne 10 rokov a uzavrieť úverovú zmluvu čím skôr.

Banky poskytujú výrazne nižšie hypotéky. Aké sú možnosti dofinancovania?
Treba však počítať s tým, že banka pri najvýhodnejších úrokoch poskytuje úver vo výške len 50 až 60 % ceny nehnuteľnosti (tzv. LTV). Z hľadiska úrokov sa ideálna výška hypotéky kvôli opatreniam NBS tento rok v januári posunula z 80 % LTV, kde bola dlhé roky, na 70 %. Na jar však výška úverov zásadne klesla – v niektorých bankách až na 50 %, v iných na 60 %. Inak povedané, najvýhodnejší úrok, ktorý má banky ponúkajú v reklamnej kampani, dostanú žiadatelia len pri úvere do výšky 50, resp. 60  percent ceny nehnuteľnosti. Aké sú teda možnosti dofinancovania hypotéky?

1. Založenie rodičovského bývania – vyššou hodnotou založenej nehnuteľnosti sa zvýši aj možná výška úveru. Po splatení časti úveru je možné rodičovské bývanie vyňať z bankovej zábezpeky. Všetko však závisí od vášho príjmu – banky posudzujú príjem podľa januárových prísnejších pravidiel, ktoré zvýšili povinnú rezervu po splátke úveru a nevyhnutných výdavkoch z 20 na 40 %.
2. Spoludlžník – Vďaka spoludlžníkovi môže banka zvýšiť požičanú sumu, čo môže vyriešiť problém s dofinancovaním.
3. Stavebný úver alebo medziúver  – tieto dve formy úveru sú dnes vhodnou formou dofinancovania. Do pomerne vysokej sumy (v závislosti od sporiteľne až 50 000 eur) sa nevyžaduje založenie nehnuteľnosti. Ideálne je, ak máte už existujúcu, staršiu zmluvu stavebného sporenia, na ktorej zvýšite cieľovú sumu a vložíte taký jednorazový vklad, ktorý umožní sporiteľni poskytnúť vám stavebný úver.

Naopak, dofinancovanie spotrebným úverom nie je za aktuálnych podmienok ideálne. Spotrebný úver výrazne zvyšuje splátku, keďže má maximálnu splatnosť len 8 rokov a úrokové sadzby začínajú okolo 3 %, pričom však priemerný úrok dosahuje až 8 %. Problémom je, že banky sú povinné kontrolovať vysokú rezervu, ktorá klientovi musí z príjmu zostať po zaplatení všetkých svojich splátok. A so spotrebným úverom a jeho vysokou splátkou drvivá väčšina cez toto kritérium neprejde. Nehovoriac o tom, že takto nakombinovaný úver by bol predražený.

Nové obmedzenia pri poskytovaní hypoték? Zatiaľ nie, aj keď...
Aj keď pôvodne plánovala NBS ďalšie sprísnenie poskytovania hypoték, nástup koronakrízy tento krok nateraz odložil. Je však možné, že nie na dlho. Čísla na začiatku pandémie, v marci 2020, totiž neklesli, ako sa čakalo. V novembri 2019 banky poskytli nové úvery na bývanie za 771 mil. eur, v januári – už po spustení nových sprísňujúcich opatrení – to boli prakticky rovnaké čísla (751 mil. eur). Február priniesol len mierny pokles na 700 mil. eur a v marci – vrátane pol mesiaca pandémie - sa čísla skoro vrátili na pôvodnú úroveň (741 mil. eur). Všetci čakajú na aprílové čísla. Tie marcové sú totiž  prekvapujúco vysoké napriek tomu, že v druhej polovici marca boli ľudia doma a banky mali obmedzenú činnosť. Ak sa však potvrdí, že v máji sa trh prakticky vráti na pôvodné úrovne, bude sa NBS určite zamýšľať nad tým, ako pred zadlžovaním ochrániť najzraniteľnejšie skupiny obyvateľov. Spôsobov, ako ešte viac sťažiť prístup k úverom pre ľudí s nízkymi príjmami a rizikovým zdrojom príjmu, je hneď niekoľko.